Государство не должно предоставлять жилье в собственность бесплатно, - Сергей Комнатный - 
Государство не должно предоставлять жилье в собственность бесплатно, — Сергей Комнатный
10:32, 15 июля 2019
Просмотры: 28 0

Жилищная политика в Украине не является одной из самых обсуждаемых в общей политической повестке дня, хотя она касается условий жизни каждого украинца. Значительная часть граждан нуждается в улучшении жилищных условий, при этом, часто не имея средств на приобретение нового жилья. Программы, которые могли бы помочь в данной ситуации, страдают от недофинансирования, а законодательство нуждается в совершенствовании.

Об основах жилищной политики, необходимости изменений в законодательстве и о международном сотрудничестве в сфере внедрения государственных жилищных программ Українські Новини пообщались с председателем правления государственного учреждения «Государственный фонд содействия молодежному жилищному строительству» Сергеем Комнатным.

Минрегион направил на согласование законопроект о реновации устаревшего жилищного фонда. Планирует ли Фонд содействия молодежному строительству присоединиться к, непосредственно, самой реновации?

Этот законопроект не просто актуален или назрел — он перезрел. Нам необходимо не только превращать старые здания на новые, обеспечить их соответствие современным требованиям энергоэффективности, безопасности, комфортного проживания граждан. Нам нужно провести реновацию государственной жилищной политики.

Что касается законопроекта о реновации. К сожалению, мы не можем видеть его конечную версию на сайте Минрегиона, ее пока нет. Но могу сказать, что Фонд содействия молодежному строительству как финансовый инструмент готов и может присоединиться к процессу реновации устаревшего жилищного фонда. У нас есть соответствующий опыт кредитования юридических лиц для проведения мероприятий по реконструкции и внедрению энергоэффективных технологий. Мы за то, чтобы фонд использовали для внедрения тех механизмов, которые будут законодательно закреплены.

Еще хотел бы назвать несколько цифр по устаревшему жилью. Почему этот вопрос является перезревшим? В Украине насчитывается почти 15 млн домохозяйств. Жилой фонд насчитывает 984 млн кв. м. 54% населения Украины на сегодня проживает в перенаселенном жилом фонде. Жилая площадь 39% домохозяйств ниже установленных санитарных норм 13,65 кв. м на человека. Каждое 5-е домохозяйство проживает в домах, построенных до 1960 года — это 15% городских и 25% сельских домохозяйств. Жилой фонд 70% домохозяйств был построен в период между 60-тыми и 80-тыми годами — сюда включается 73% жителей городских домохозяйств и 64% сельских.

Устаревший жилой фонд у нас составляет 44 859 жилых домов, в которых проживает 63 тыс. человек. 16,5 тыс. домов, в которых проживает почти 18 тыс. граждан — это аварийное жилье. Есть большое количество аварийного, устаревшего жилого фонда, который требует реновации. Это жилье является энергонеэффективним и опасным с точки зрения экологии.

Почти 33% всего энергопотребления в стране — это жилой фонд. Выбросы диоксида углерода в атмосферу в жилом фонде в 2017 году составили 124 млн тонн. Вопрос реновации и подготовки концепции жилищной политики исходит из тех показателей о состоянии жилого фонда, которые мы сейчас имеем.

Концепция государственной жилищной политики была принята Радой еще в 1995 году. В 2009 году парламент отказался принять законопроект о принципах государственной жилищной политики. Насколько срочно нужно разработать и принять такой законопроект?

Концепция 1995 года — это еще не самая большая беда. Она более-менее нормальная. И нормальная статья в Конституции по обеспечению жилищных прав.

У нас самая большая проблема в фундаментальном законе, который регулирует государственную жилищную политику. Это Жилищный кодекс. Он морально, экономически, социально устаревший, он является рудиментом Советского Союза. Этот основополагающий документ пропах нафталином. Он базируется не на рыночной, а на плановой экономике.

Положения этого закона говорят о том, что Украина обязана обеспечить всех граждан жильем в собственность. Те граждане, которые сегодня становятся на квартирный учет, имеют право (и, что хуже всего — они надеются) на получение жилья в собственность бесплатно. Они стоят там 10, 20 лет, кто-то получает, кто-то не получает. Те, кто получает это социальное жилье, приватизируют его, ведь процесс приватизации не остановлен. Это приводит к вымыванию из фондов муниципалитетов социального жилья. Когда случаются ситуации, когда необходимо разместить ту или иную семью, оставшуюся без жилья, в социальном фонде, то этого фонда просто не существует.

А с 2015 года мы еще и на государственном уровне не ведем статистики по количеству граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий.

То есть, мы обещаем всем жилой «рай», обещаем всем все в собственность. По факту даем единицам. Здесь еще надо убедиться, есть ли для этого основания, и почему они должны это жилье получать непосредственно в собственность, а не как временное.

Что Вы можете предложить сейчас для разработки современной жилищной политики в Украине?

Она должна базироваться на 3 основных фундаментальных камнях. Первое — это создание жилого фонда. Это строительство жилья, которое неразрывно связано с созданием социальной инфраструктуры. Сегодня мы имеем очень много случаев, когда массово строятся жилые кварталы, но при этом не создается социальная инфраструктура. Нет детских садов, нет школ, спортивных площадок. Зато есть магазины, развлекательные центры и тому подобное. Это не способствует комфортной жизни, гармоничному развитию человека и семьи.

Второй фундаментальный камень — это эксплуатация жилого фонда. В последние годы в Украине кардинально меняются подходы к обслуживанию жилья. Создаются ОСМД, программы для их поддержки. Но важно менять восприятие людей: если ты владелец квартиры в многоквартирном доме, то ты имеешь не только права, но и обязанности по обслуживанию этого жилого фонда и его сохранению как минимум в неаварийном состоянии.

Третий камень — это система обеспечения жильем всех граждан Украины.

В общем, жилищная политика должна быть справедливой, безопасной, комфортной и должна давать возможность гармоничного развития гражданина. Она должна соответствовать Женевской хартии ООН по устойчивому развитию жилищного хозяйства. Сейчас мы имеем ситуацию, когда в отдельных отраслях (обслуживание жилого фонда, энергоэффективность, государственные строительные нормы) есть секторальные реформы, но мы не имеем комплексного подхода к созданию безопасной и доступной среды для жизни.

Как должно быть отражено в жилищной политике вопрос обеспечения домов всей необходимой коммунальной инфраструктурой (теплосети, системы водоснабжения)?

Мы имеем ситуации, когда хаотично застраиваются микрорайоны. К сожалению, существующие генеральные планы застройки городов в большинстве случаев принимались без консультаций с общественностью. Они принимались с учетом интересов бизнеса, а не интересов людей. И они готовились без учета нагрузки на сети. И сегодня в некоторых микрорайонах мы сталкиваемся с тем, что не справляются сети водоснабжения, или канализация.

В Киеве возле Шулявского моста есть 3 больших дома, которые не подключены к системе водоотведения. Застройщик получил разрешение на строительство, технические условия, провел экспертизу, построил — и мы имеем 3 дома по 300 квартир, которые не подключены к канализации. Так как существующие сети не могут потянуть обслуживания этих домов. И таких случаев по стране много.

Поэтому это должно учитываться в разделе создание жилого фонда.

По пункту «государство должно обеспечить жильем». Ранее Вы высказывали точку зрения, что государство не должно обеспечивать жильем абсолютно бесплатно.

Я и сейчас ее высказываю. Государство должно обеспечить равные права граждан, при которых каждый будет иметь право в соответствии со своими желаниями и возможностями построить, приобрести или взять в аренду жилье.

Сейчас построить жилье может тот, кто имеет деньги. Купить — тоже. Социальной, доступной аренды у нас нет. Рынок аренды на 90% находится в тени. При этом те граждане, которые стоят на квартирном учете, имеют право получить жилье и же приватизировать его за копейки. Это несправедливо.

Грубо говоря, граждане, которые работают, должны купить и подарить квартиру или дом другой семье, которая, возможно, не работает, является необеспеченной и стала на квартирный учет. Думаю, что это несправедливо.

Государство должно создать фонд социального жилья, которое не должно предоставляться в собственность. Оно должно предоставляться для временного проживания категориям граждан, нуждающимся в социальной защите. Это семьи, которые столкнулись с временными проблемами. Например, внутренне перемещенные лица, многодетные семьи. Но при этом государство должно создать условия, при которых гражданин сможет или приобрести жилье за счет участия в жилищных программах, взять жилье в доступную ипотеку или арендовать за приемлемую цену.

Что (или кто) мешает принятию таких решений?

Чтобы принять стратегию, ее надо разработать. У нас за последние 10 лет было несколько рабочих групп по наработке нового Жилищного кодекса. Даже один из вариантов при президентстве Ющенко был проголосован в парламенте, но президент его не подписал.

По состоянию на прошлый год было 2 рабочие группы по подготовке нового кодекса. Одна в комитете Верховной Рады по вопросам строительства, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства, другая — в Администрации Президента. Комитетская группа дважды заседала, а та, что в Администрации — не заседала ни разу.

Началу работы над стратегией, с моей точки зрения, мешает политический популизм и политическая импотенция всех без исключения политических сил, которые были у власти со времени независимости Украины. Ни один политик, ни одна партия не взяла на себя ответственность сказать людям правду, что бесплатного жилья для всех в собственность больше не будет. Но при этом будут созданы механизмы, по которым можно будет или арендовать жилье или получить его в ипотеку, или получить временное социальное жилье.

Учитывая, что на квартирном учете в разные периоды времени находилось 1-1,5 млн человек, такое большое количество граждан никто не хотел поставить перед фактом, что они стоят на очереди зря и такого больше не будет.

Считаю, что именно сейчас, возможно, 2020-2021 годы, можно разработать и принять стратегию государственной жилищной политики. Сейчас новоизбранный Президент представляет глобальные реформы в государстве. Правда, это делает каждая новоизбранная власть. Президент декларирует прозрачность, страну в смартфоне, справедливую социальную политику — и это все должно проектироваться и на жилищную политику.

Надо убрать популизм с жилищной политики, провести комплексный анализ состояния жилищного фонда и обеспечения жильем.

Сегодня на каждого члена семьи приходится 23 кв. м площади. К примеру, показатели обеспеченности жильем в странах Европы колеблются от 40 до 50 кв. м. Обеспеченность жильем украинцев намного ниже установленных ООН нормативов. Социологические опросы свидетельствуют, что почти 90% граждан Украины считают, жилищные программы нужны. 80% из них недовольны своими жилищными условиями.

Что нужно сделать для восстановления ипотечного кредитования? Какая ставка по кредитам была бы приемлемой для массового потребителя?

Ипотека в Украине не может быть ниже учетной ставки Национального банка, которая сегодня составляет 17,5%. Это стоимость средств, привлекаемых банковской системой. Реальная ставка по ипотеке сегодня составляет 22-24% годовых. А иногда и 26%.

Наши международные коллеги сначала не верят в такую ситуацию, удивляются, так как в странах Европы ставка по ипотеке сегодня составляет 2-4% годовых. Даже при таких довольно приемлемых ставках по ипотеке действуют государственные или муниципальные программы для поддержки отдельных категорий граждан.

Например, в Польше есть программа «Молодежь+». Молодая семья, имея ипотечный кредит под 3% годовых, при рождении детей получает компенсацию части тела кредита. Похожие программы есть в Венгрии — там компенсируется часть процентов. Это программы, которые стимулируют к улучшению демографической ситуации, к привлечению рабочего и интеллектуального потенциала — поскольку они действуют не только для граждан этих стран, но и для иностранцев. В том числе и для украинцев.

Государственная жилищная политика должна базироваться на создании социальных якорей по удержанию в стране молодежи. Конечно, банковский рынок напрямую зависит от экономики страны и ставка Нацбанка — это реальная ставка стоимости нашей национальной валюты. Пока не стабилизируется экономика, Нацбанк не сможет снижать ставку по кредитам. Но при этом государство обязано создать компенсаторный механизм. Пусть не для всех, а для отдельных категорий граждан. Для социально незащищенных, для тех, кто может принести пользу государству: молодежь, научно-педагогические работники, работники промышленной сферы. Для них можно либо компенсировать часть процентов по кредитам, или давать прямые льготные кредиты.

Сможет ли улучшить ситуацию с обеспечением жильем урегулирование рынка арендного жилья и возведение специальных арендных домов?

Цивилизованного рынка арендного жилья в Украине не существует. 90% всей аренды находится в тени. Граждане, которые имеют излишки жилья и сдают его, нигде не регистрируют договоры аренды и не платят налогов. Это проблема для экономики страны. При этом у нас есть граждане, которые вообще не имеют жилья. Есть социально-экономический дисбаланс по обеспеченности жильем.

У нас нет социальной аренды, ни муниципальной, ни государственной. Законодательно закрепленных форм создания, эксплуатации коммунального или государственного арендного жилья также не существует. Инвесторам и застройщикам, которые приходят на рынок, гораздо выгоднее просто построить и продать квартиры, чем обслуживать дом и получать доход, но получить вложенные средства через 20-30 лет.

В странах Европы 40-50%, а в Германии до 70% всего жилого фонда — это коммунальный арендный жилой фонд.

Совместно с Европейской экономической комиссией ООН в прошлом году Фонд содействия молодежному строительству разработал законопроект об арендном жилье. Законопроект предусматривает создание 3 форм собственности арендного жилья: арендные дома государственной формы собственности, которые могут быть построены отдельными государственными учреждениями, арендные дома коммунальной формы собственности и частные доходные дома. Для последних предусмотрены налоговые льготы для застройщиков и собственников. При этом разработаны механизмы контроля по цене, которая будет для конечного потребителя. В государственных и коммунальных арендных домах будет обеспечен расчет платы за аренду. Она должна быть не выше, чем 30% от совокупного дохода семьи.

Законопроект предусматривает как права, так и обязанности всех сторон, как при создании жилого фонда, так и при его эксплуатации. Он мог бы урегулировать рынок арендного жилья. К сожалению, уже больше года прошло с того момента, как законопроект был разработан, обработан центральными органами исполнительной власти, но он до сих пор не зарегистрирован в парламенте. Мы даже не имеем надежду, что Рада этого созыва сможет его рассмотреть.

Интересует ли фонд участие в завершении возведения долгостроев?

Нас интересует не сколько участие в достройке, сколько то, чтобы граждане жили в тех домах, в которые они инвестировали свои средства. К сожалению, Фонд содействия молодежному строительству не является исключением. Мы имеем клиентов, которые инвестировали средства в объекты-долгострои. На протяжении последних 3 лет, не имея нормативно-правовой базы, которая бы регулировала процедуру завершения долгостроев, мы смогли решить проблемные вопросы в Сумах, Хмельницком, Черкассах. Но остается проблемный объект в Одессе. Есть проблемный объект в Киеве и в Днипре.

Мы заинтересованы, чтобы законопроект о долгостроях, который был вынесен Минрегионом, стал законом. Он урегулировал бы отношения между всеми субъектами, которые имеют влияние на решение вопросов долгостроев.

С 2015 года после внесения изменений в закон о местном самоуправлении всю ответственность за долгострои передали на места. С одной точки зрения — избавились от проблемы, у органов местного самоуправления есть рычаги воздействия. Но, общаясь с представителями органов местного самоуправления, оказывается, что это, конечно, хорошо, но рычагов недостаточно.

Например, если застройщик имеет в собственности земельный участок, или даже если она у него в аренде и он выполняет все условия договора, но при этом на участке есть долгострой, мы не можем забрать эту землю и предоставить ее другому застройщику. Или даже самостоятельно достроить без согласия этого собственника или арендатора. Это основная проблема, которая сегодня есть.

Другая проблема — это подключение к инженерным сетям. Иногда монополисты по энергообеспечению выдают технические условия, они выполняются застройщиком, объект стоит готов, а балансодержатель сетей или монополист изменил технические условия. И подключить объект не могут. Заложниками таких ситуаций являются граждане.

Сколько региональных жилищных программ действует в 2019 году?

В отличие от «внимания» центральных органов исполнительной власти к государственным жилищным программам, на местах мы имеем большой прогресс. Мы активно сотрудничаем с Ассоциацией городов Украины и благодаря этому сотрудничеству и возможностям местных бюджетов в результате финансовой децентрализации мы смогли только за 2 последних года достичь увеличения финансирования жилищных программ за счет местных бюджетов по 30% ежегодно.

Если в 2015 году на все жилищные программы муниципалитеты предусмотрели 37 млн гривен, то прошлый год мы закончили на показателе 240 млн гривен. В текущем году мы планируем получить не менее 300 млн из местных бюджетов. На сегодня мы имеем 110 местных программ, реализуемых для различных категорий граждан. В первую очередь это молодежь, научно-педагогические работники, работники коммунальной сферы, участники боевых действий.

К сожалению, не пользуется большим вниманием у органов местного самоуправления такая категория граждан, как внутренне перемещенные лица. Муниципальные программы для таких граждан есть только в редких органах местного самоуправления, преимущественно в тех регионах, которые географически ближе к линии разграничения. С моей точки зрения, это связано с тем, что переселенцы не является электоратом на местных выборах. Местные депутаты и мэры не заинтересованы в том, чтобы решить жилищные вопросы этих людей, поскольку не получат от этого никакой политической выгоды.

В каких регионах ситуация с внедрением жилищных программ самая тяжелая и почему?

Хочу начать с лучших. Самая лучшая ситуация — в Харькове. В прошлом году с 240 млн гривен на местные программы 72 млн гривен выделил именно Харьков. 10 млн выделила Харьковская область, более 20 млн гривен — Полтавская область, так же — Черкасская область.

В прошлом году проблемной была Одесская область — финансирование из местных бюджетов составило 0 гривен. В этом году мы уже имеем первые 4 млн гривен финансирование местных программ из бюджета Одесской области. Проблемными остаются Киев и Киевская область. Тем не менее, в этом году в Киевской области приняли комплексную программу по обеспечению жильем, но мы еще ждем бюджетного наполнения этой программы.

Остаются самыми проблемными 3 области: Кировоградская, Луганская и Донецкая. В данных областях очень низкий уровень строительства эконом-жилья. В Кировоградской области идет строительство, но там несколько домов и они не эконом-класса. В Луганской и Донецкой областях в принципе не ведется нового жилищного строительства, на которое мы могли бы направить средства.

В Донецкой области сейчас только начинается строительство одного дома в Мариуполе. Сейчас только ведутся подготовительные работы. В Луганской области был один дом, но его уже построили. Сейчас планируем начинать другой.

А какова ситуация с финансированием жилищных программ в Киеве? Есть ли помощь из столичного бюджета?

Ранее Киев имел свое коммунальное финансовое учреждение банк «Хрещатик», через который они реализовывали программу обеспечения жильем киевской молодежи. Банка нет уже 3 года. На обращение киевская власть отвечает, что они готовят программу. С кем эта программа будет, когда будет — мы, к сожалению, пока не знаем. В такой разветвленной системе административного аппарата любая программа может ходить десятилетиями и там и остаться.

Как развивается сотрудничество Фонда содействия молодежному строительству с международными организациями?

Мы изучаем опыт Европы в части арендного жилья, и уже совместно с партнерами разработали соответствующий законопроект. Также мы видим, что такие страны, как Сербия, Босния, Герцеговина, Черногория, также в свое время столкнулись с проблемой обеспечения жильем беженцев и переселенцев. Ни одна из этих стран не решила такую проблему самостоятельно, без привлечения технической и инвестиционной поддержки от финансовых институтов ЕС.

Хочу напомнить о резолюции Парламентской ассамблеи Совета Европы №2198, принятой в начале 2018 года. ПАСЕ призвала Банк развития Совета Европы как социальное финансовое учреждение и правительство Украины к поиску совместных программ финансирования жилищных проектов для внутренне перемещенных лиц. Начала этого сотрудничества мы ждали почти год.

В начале этого года я обратился к председателю банка Рольфу Венцелю, с просьбой поделиться опытом реализации социальных жилищных проектов для ВПЛ и других социально незащищенных категорий граждан. Ответ пришел быстро. Банк готов к сотрудничеству с Украиной, готов инвестировать средства (а это 1-2% годовых). При таком варианте мы бы получили бешеный поток инвестиций в строительную отрасль.

Мы получили опыт, проанализировали его в пределах компетенций и предоставили правительству для принятия решения о создании рабочей группы для начала переговоров с Банком развития Совета Европы о сотрудничестве. Созданной рабочей группы на сегодняшний день нет, и не имеем начатых переговоров.

Кроме этого есть еще Всемирный банк, Европейский инвестиционный банк, много других финансовых институтов, которые сегодня готовы инвестировать в жилищные программы в Украине. Для них главными являются безопасность инвестиций, прозрачность и справедливость. Безопасность можно обеспечить благодаря государственным гарантиям, а вот с прозрачностью и справедливостью возникает много вопросов.

Также мы сотрудничаем с Европейской экономической комиссией ООН, ПРООН, с Верховным комиссаром ООН по делам беженцев, Международной организацией по миграции и тому подобное. Наше сотрудничество заключается как в обмене опытом по жилым проектам, так и по обеспечению прозрачности нашей деятельности. Так, в прошлом году фонд реализовал проект «Держмолодьжитло в смартфоне». Благодаря этому гражданин имеет возможность подать заявку на участие в жилищной программе онлайн. Сейчас мы с международными партнерами внедряем проект онлайн-кабинета клиента.

Ранее Фонд содействия молодежному строительству сообщал, что планирует привлечь внебюджетные средства для финансирования жилищных программ. Удалось учреждению привлечь доноров?

Мы разработали около 10 проектных предложений для привлечения инвестиций и грантовых средств на реализацию программ для молодежи, ВПЛ, участников АТО. Мы их представили партнерам в международных организациях, на форумах в Таллинне, Берлине. Работаем над этим только полгода. Ни один проект за такой короткий период времени не может быть реализован или даже иметь решение о своей будущей реализации. Тем более, в условиях смены власти в стране. Все потенциальные инвесторы и доноры заинтересовались проектами, но им необходимо время для дополнительной проработки. Им нужно понимать, с кем они в дальнейшем могут работать в Украине.

Привлечь финансирование без центрального органа исполнительной власти Фонд содействия молодежному строительству не может.

То есть, активизации работы в этом направлении можно ожидать после формирования нового состава Кабмина?

Как минимум, мы будем делать все возможное, чтобы это произошло.

Читайте также


Рекламно-информационное агентство «Гард».

© 2018 «Гард Южноукраинск».
Все права защищены Законом Украины.

Редакция сайта «Гард Южноукраинск» может не разделять мнение и позицию авторов. Ответственность за материалы в рубрике «Блоги» несут авторы публикаций. При полном или частичном использовании материалов интернет-издания «Гард Южноукраинск» разрешатся только при условии гиперссылки на адрес материала на сайте gard.news.

Наши контакты: gardnewsyuz@gmail.com
По вопросам размещения рекламы обращайтесь E-mail: gardnewsyuz@gmail.com